Omgevingswet
Vergunning voor je verbouwing
Sinds 1 januari 2024 gelden er andere regels en andere woorden. Hier staat wat er nu geldt, waar het misgaat, en wat het betekent voor je planning.
- Gratis en vrijblijvende intake
- Vergunningstraject uit handen
- Door heel Nederland
Heb ik hier een vergunning voor nodig?
Tien klussen die het vaakst gevraagd worden, met per klus de twee toestemmingen apart. Dit is de hoofdregel; de uitzonderingen eronder gaan er in veel gevallen overheen.
-
Gewoon onderhoud aan de buitenkant
Zie ookVolledige woning
- Omgevingsplanactiviteit
- Geen vergunning, zolang het gewoon onderhoud is en daarbij detaillering, profilering en vormgeving van het bouwwerk niet wijzigen (artikel 2.29, onder a, Bbl). Schilderen, voegwerk herstellen, een kapotte dakpan vervangen en rot houtwerk vervangen door hetzelfde profiel vallen daaronder.
- Technische bouwactiviteit
- Geen vergunning, zolang de draagconstructie, de indeling in brandcompartimenten en de isolatie van de gevel of een gevelpaneel gelijk blijven (artikel 2.27, eerste lid, onder b, Bbl).
Zodra detaillering, profilering of vormgeving wel veranderen, is het geen gewoon onderhoud meer. Een ander kozijnprofiel, een andere roedeverdeling of een andere raamindeling valt dus buiten deze route, ook als het van een afstand hetzelfde lijkt. In, aan of op een monument is dit onderdeel het enige van de landelijke lijst dat overblijft, en op het erf ernaast en binnen een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht geldt er de extra eis bij dat ook kleur en materiaalsoort niet wijzigen.
-
Kozijn, gevelpaneel of stucwerk vervangen
Zie ookVolledige woning
- Omgevingsplanactiviteit
- Landelijk vergunningvrij (artikel 2.29, onder e, Bbl) voor een kozijn, kozijninvulling, gevelpaneel, isolatieplaat of boeideel, of stucwerk, op drie plaatsen: in of aan de achtergevel van een hoofdgebouw, in of aan een zijgevel van een hoofdgebouw die niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd, en in of aan een gevel van een bijbehorend bouwwerk voor zover die gevel in achtererfgebied ligt. Die derde plek, de gevel van een aanbouw, uitbouw of bijgebouw in het achtererfgebied, wordt het vaakst vergeten. Een gemeente kan dit niet vergunningplichtig maken.
- Technische bouwactiviteit
- Vergunningvrij voor een kozijn, kozijninvulling of boeideel, of stucwerk, ongeacht de maten (artikel 2.27, tweede lid, onder c, Bbl). Hetzelfde geldt voor een gevelpaneel of na-isolatie van de gevel, zolang het bouwwerk geen vloer heeft met een verblijfsgebied op een hoogte van meer dan 13 m (onder d). Valt je werk daarbuiten, bijvoorbeeld bij een losse isolatieplaat, dan geldt de hoofdregel: vergunningvrij zolang de draagconstructie, de indeling in brandcompartimenten en de isolatie van de gevel of een gevelpaneel niet wijzigen (artikel 2.27, eerste lid, onder b).
In of aan de voorgevel, en in of aan een zijgevel die wel naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd, staat dit onderdeel niet op de landelijke lijst: daar gelden de regels van het omgevingsplan. In, aan of op een monument staat onderdeel e evenmin op de lijst die overblijft. Binnen een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht geldt het alleen voor inpandige wijzigingen, voor een wijziging van een achtergevel of achterdakvlak dat niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd, voor een bouwwerk op gebouwerf aan de achterkant van een hoofdgebouw dat niet ook deel uitmaakt van het gebouwerf aan de zijkant en niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd, en voor een bouwwerk op een locatie die onderdeel is van openbaar toegankelijk gebied (artikel 2.30, derde lid, Bbl). Vervang je een op een zonder dat detaillering, profilering en vormgeving wijzigen, dan valt het bovendien al onder gewoon onderhoud.
-
- Omgevingsplanactiviteit
- Geen vergunning. Van buiten verandert er niets aan het bouwwerk, dus het omgevingsplan komt er niet aan te pas.
- Technische bouwactiviteit
- Geen vergunning, zolang de draagconstructie, de brandcompartimentering en de isolatie van de gevel gelijk blijven. Nieuw tegelwerk, nieuwe leidingen en een andere opstelling vallen daaronder.
Komt er asbest vrij, of meer dan 10 m³ sloopafval, dan is er wel een sloopmelding nodig. Die doe je minimaal vier weken voor de start (artikel 7.10 Bbl).
-
Een niet-dragende wand weghalen
Zie ookWoonkamer
- Omgevingsplanactiviteit
- Geen vergunning. Een binnenwand staat niet in het omgevingsplan.
- Technische bouwactiviteit
- Geen vergunning, mits de wand echt niets draagt en de indeling in brandcompartimenten niet verandert.
Of een wand draagt, bepaalt een constructeur en niet het geluid als je erop klopt. In een woning uit de jaren dertig draagt een wand die er licht uitziet vaak toch de verdiepingsvloer.
-
Een dragende muur doorbreken
Zie ookVolledige woning
- Omgevingsplanactiviteit
- Meestal geen vergunning, want aan de buitenkant verandert er niets.
- Technische bouwactiviteit
- Wel een vergunning. Zodra de draagconstructie wijzigt, is de technische bouwactiviteit vergunningplichtig. Dat is precies het geval waarvoor die vergunning bestaat.
Bij de aanvraag hoort een constructieberekening. Reken op de reguliere procedure van acht weken, en begin niet met slopen voordat het besluit er ligt.
-
Dakkapel op het achterdakvlak
Zie ookZolder
- Omgevingsplanactiviteit
- Landelijk vergunningvrij (artikel 2.29 Bbl) als de dakkapel een plat dak heeft, niet hoger is dan 1,75 m, de onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet zit, de bovenzijde meer dan 0,5 m onder de nok blijft en de zijkanten meer dan 0,5 m van de randen van het dakvlak blijven. Een gemeente kan dit niet vergunningplichtig maken.
- Technische bouwactiviteit
- Vergunningvrij, ongeacht de maten. Let op dat dit geldt voor een dakkapel en niet voor een dakopbouw, waarbij de nok of de kap zelf verandert.
Hetzelfde geldt voor een zijdakvlak dat niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd. Is je huis een monument of staat het in een beschermd stads- of dorpsgezicht, dan vervalt deze vergunningvrijheid.
-
Dakkapel op het voordakvlak
Zie ookZolder
- Omgevingsplanactiviteit
- Niet landelijk vergunningvrij. Aan de straatzijde gelden de regels van het omgevingsplan van je gemeente, en in de meeste gemeenten hoort daar een welstandsbeoordeling bij. Ga uit van een aanvraag.
- Technische bouwactiviteit
- Vergunningvrij, net als aan de achterkant. De technische kant zegt hier dus niets over de vraag of je mag bouwen.
Dit is het duidelijkste voorbeeld van de knip: dezelfde dakkapel is technisch vrij en ruimtelijk vergunningplichtig. Wie alleen het ene checkt, komt bedrogen uit.
-
Uitbouw of aanbouw in de achtertuin
Zie ookVolledige woning
- Omgevingsplanactiviteit
- Hier zit sinds 2024 de grootste val. Deze regels staan niet meer landelijk in het Bbl maar in de bruidsschat, artikel 22.27 en 22.36 van het omgevingsplan van je eigen gemeente, en die mag de gemeente aanpassen. Het uitgangspunt van de bruidsschat: in het achtererfgebied, meer dan 1 m van openbaar toegankelijk gebied, niet hoger dan 5 m, tot 4 m vanaf het oorspronkelijke hoofdgebouw, en binnen de oppervlaktestaffel over het bebouwingsgebied (tot 100 m² de helft; bij 100 tot 300 m² vijftig m² plus 20 procent van het meerdere; boven 300 m² negentig m² plus 10 procent van het meerdere, met een maximum van 150 m²).
- Technische bouwactiviteit
- Vergunningvrij als het bouwwerk op de grond staat, niet hoger is dan 5 m, geen verblijfsgebied op een tweede bouwlaag heeft, geen dakterras of balkon draagt en niet het hoofdgebouw wordt.
Twee identieke huizen in twee gemeenten kunnen hier een ander antwoord geven. Check dus het omgevingsplan op je eigen adres voordat je een maat vastlegt.
-
Zolder tot slaapkamer maken
Zie ookZolder
- Omgevingsplanactiviteit
- Verandert er niets aan de buitenkant, dan meestal geen vergunning. Komt er een dakkapel of een dakopbouw bij, dan gelden de regels hierboven.
- Technische bouwactiviteit
- Vergunningplichtig zodra de draagconstructie of de brandcompartimentering wijzigt, bijvoorbeeld als een vloer wordt verzwaard of er een trapgat bij komt.
Een zolder die officieel verblijfsruimte wordt, moet ook voldoen aan de eisen van het Bbl voor onder andere daglicht, ventilatie en een vluchtroute. Dat is geen vergunning, maar wel een eis.
-
Complete verbouwing van de woning
Zie ookVolledige woning
- Omgevingsplanactiviteit
- Bijna altijd een combinatie: een deel van het werk is vergunningvrij, een deel niet. Past een onderdeel niet in het omgevingsplan, dan kan de gemeente daarvoor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit vergunnen.
- Technische bouwactiviteit
- Vergunningplichtig voor alles waarbij de draagconstructie of de brandcompartimentering verandert. De rest van het werk blijft daarbuiten.
Dien dit in als een samenhangend geheel en niet als losse aanvragen achter elkaar. Dat scheelt maanden in de planning.
De uitzonderingen, en juist daar gaat het mis
De hoofdregel hierboven is niet het hele verhaal. Acht situaties zetten hem opzij, en ze komen vaker voor dan mensen denken.
Monument
In, aan of op een gemeentelijk monument, provinciaal monument of rijksmonument, en op de voorbeschermde variant daarvan, is van de landelijke lijst alleen artikel 2.29, onder a, van toepassing: gewoon onderhoud waarbij detaillering, profilering en vormgeving niet wijzigen (artikel 2.30, eerste lid, Bbl). Werk je ernaast op hetzelfde erf, dan blijven daarnaast de onderdelen b, c, f, h, i, k, l, p onder 2° tot en met 8°, q en r over, en geldt bij onderdeel a de extra eis dat ook kleur en materiaalsoort niet wijzigen (tweede lid). Voor een rijksmonument loopt daarnaast een aparte vergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. Overleg vooraf met de gemeente.
Beschermd stads- of dorpsgezicht
Op een locatie waaraan in het omgevingsplan de functie-aanduiding rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht is gegeven, geldt artikel 2.29, onder a, alleen voor zover ook kleur en materiaalsoort van het bouwwerk niet wijzigen, en gelden de onderdelen b tot en met r alleen voor zover het gaat om inpandige wijzigingen, om een wijziging van een achtergevel of achterdakvlak als die gevel of dat dakvlak niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd, om een bouwwerk op gebouwerf aan de achterkant van een hoofdgebouw als dat gebouwerf niet ook deel uitmaakt van het gebouwerf aan de zijkant van dat gebouw en niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd, of om een bouwwerk op een locatie die onderdeel is van openbaar toegankelijk gebied (artikel 2.30, derde lid, Bbl). Dit geldt ook als je eigen huis geen monument is.
Alles wat naar de straat kijkt
Vrijwel elke landelijke vrijstelling geldt alleen aan de achterkant, of aan een zijkant die niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd. Aan de straatzijde begin je bij nul.
Hoogte en tweede bouwlaag
Boven de 5 m, verblijfsruimte op een tweede bouwlaag, een dakterras of een balkon: dan valt het bouwwerk buiten de vergunningvrije gevallen, hoe klein het verder ook is.
De gemeente beslist mee
Wat in artikel 2.29 Bbl staat, kan een gemeente niet vergunningplichtig maken. De bruidsschatregels in het omgevingsplan, waaronder die voor de uitbouw, kan zij wel aanpassen. Daarom is een antwoord uit een andere gemeente geen antwoord.
Het bouwwerk zelf moet legaal zijn
De artikelen 2.27 en 2.29 Bbl zijn niet van toepassing op een activiteit die wordt verricht in, aan, op of bij een bouwwerk dat is gebouwd of in stand wordt gehouden of wordt gebruikt zonder de daarvoor vereiste omgevingsvergunning of gereedmelding (artikel 2.22, eerste lid, Bbl). Staat er al een aanbouw zonder vergunning, dan is de dakkapel erop dus niet vergunningvrij, ook al past hij binnen alle maten. Dat komt vaak pas bij de verkoop boven water.
Het aantal woningen moet gelijk blijven
Bij de toepassing van artikel 2.29 Bbl blijft het aantal woningen gelijk, tenzij het gaat om huisvesting in verband met mantelzorg (artikel 2.22, tweede lid). Een zolder of een souterrain tot zelfstandige woning maken valt daarmee buiten de landelijke vergunningvrije gevallen, hoe de maten er ook uitzien. Splitsen loopt via de gemeente. Voor huisvesting in verband met mantelzorg geldt die eis niet.
Vergunningvrij is niet regelvrij
Artikel 2.29 Bbl begint met een voorbehoud: regels in het omgevingsplan over het in stand houden van een bouwwerk die betrekking hebben op de ernstige ontsiering van het uiterlijk van dat bouwwerk, blijven onverminderd gelden. De technische eisen van het Bbl blijven ook gelden, ook zonder vergunning. En een VvE, een erfdienstbaarheid of het burenrecht kan iets tegenhouden waar de gemeente niets van vindt.
Wat het betekent voor je planning
De termijnen zijn wettelijk en niet onderhandelbaar. Ze bepalen wanneer je kunt beginnen, dus ze horen in de planning en niet bij de verrassingen.
-
8 weken
Reguliere procedure
De standaardtermijn voor een omgevingsvergunning. Het bevoegd gezag kan hem eenmalig met zes weken verlengen en moet dat binnen de oorspronkelijke termijn laten weten. Is de instemming van een ander bestuursorgaan nodig, dan is de termijn twaalf weken.
-
6 weken
Bezwaar
Na de bekendmaking van het besluit kunnen belanghebbenden zes weken bezwaar maken. Pas daarna staat de vergunning vast. Eerder beginnen mag, maar dat is voor eigen risico.
-
6 maanden
Uitgebreide procedure
Geldt onder andere bij een rijksmonumentenactiviteit, en verder als de aanvrager erom vraagt of ermee instemt. Er ligt dan eerst een ontwerpbesluit ter inzage waarop zienswijzen kunnen komen. Ook deze termijn kan met zes weken verlengd worden.
-
4 weken
Sloopmelding
Vooraf melden bij asbest of bij meer dan 10 m³ sloopafval. Asbest gebruiken en toepassen is in Nederland verboden sinds 1 juli 1993, en 1 januari 1994 is geen tweede verbodsdatum maar de bouwjaargrens van artikel 7.9, tweede lid, onder a, van het Besluit bouwwerken leefomgeving: is het bouwdeel waarin je sloopt na 1 januari 1994 gebouwd, dan is een asbestinventarisatierapport niet verplicht, en is het ouder, dan geldt het vermoeden dat er asbest in zit. Bij het verwijderen van asbest tijdens reparatie of onderhoud kan een week volstaan. Een melding is geen vergunning: de gemeente beoordeelt hem niet inhoudelijk.
-
bestaat niet meer
Van rechtswege
Onder de oude Wabo kon een vergunning ontstaan als de gemeente de termijn liet verlopen. Onder de Omgevingswet niet meer. Te laat is te laat, en je hebt dan nog steeds geen vergunning.
Check het voor je eigen adres
Het Omgevingsloket
De vergunningcheck vraagt je adres en wat je wilt doen, en zegt daarna of je een vergunning nodig hebt, een melding moet doen, of niets hoeft. Bij Regels op de kaart zie je de regels uit het omgevingsplan die op jouw perceel gelden, inclusief de bruidsschatregels voor een uitbouw.
Deze pagina is algemene uitleg en geen advies over jouw adres. Wat er bij jou geldt hangt af van je omgevingsplan, je perceel en de staat van je woning. De vergunningcheck en je gemeente zijn leidend.
Bijgewerkt op 23 augustus 2026. Bronnen: de Omgevingswet, het Besluit bouwwerken leefomgeving (onder andere artikel 2.22, artikel 2.25 tot en met 2.30, artikel 7.9 en artikel 7.10), het Omgevingsbesluit, de bruidsschat in het omgevingsplan (artikel 22.27 en 22.36) en het Omgevingsloket. Regels veranderen: klopt er iets niet meer, laat het ons weten.
Veelgestelde vragen
Staat je vraag er niet bij? App ons, dan hoor je het meteen.
Heb ik nog een bouwvergunning nodig?
Die bestaat niet meer onder die naam. Sinds 1 januari 2024 zijn het twee losse toestemmingen: de omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit, die over de plek gaat, en die voor een technische bouwactiviteit, die over constructie en veiligheid gaat. Je kunt de ene wel nodig hebben en de andere niet.
Mag ik zonder vergunning een dragende muur doorbreken?
Nee. Zodra de draagconstructie wijzigt, is de technische bouwactiviteit vergunningplichtig. Bij de aanvraag hoort een constructieberekening.
Is een dakkapel aan de achterkant altijd vergunningvrij?
Nee, alleen binnen de maten van artikel 2.29 Bbl: een plat dak, niet hoger dan 1,75 m, en de afstanden tot de dakvoet, de nok en de randen van het dakvlak. De vrijstelling vervalt bovendien bij een monument en in een beschermd stads- of dorpsgezicht.
Mijn buurman deed hetzelfde zonder vergunning, mag ik dat dan ook?
Dat er iets staat, is geen bewijs dat het mocht. Bovendien kan het omgevingsplan op zijn perceel anders zijn dan op dat van jou, en sinds 2024 verschilt een deel van de regels ook per gemeente. Check het voor je eigen adres.
Wat gebeurt er als ik het zonder vergunning doe?
De gemeente kan handhaven: een bouwstop, een last onder dwangsom en in het uiterste geval terugbouwen. Het komt bovendien vaak pas jaren later boven water, bij de verkoop van de woning of bij een taxatie.
Hoe lang duurt het voordat ik kan beginnen?
Bij de reguliere procedure acht weken, eenmalig te verlengen met zes weken. Daarna loopt nog zes weken de bezwaartermijn. De beslistermijn staat stil zolang de gemeente op aanvullende gegevens wacht, dus een onvolledige aanvraag is de duurste vertraging die er is.
Verzorgen jullie de vergunningaanvraag?
Ja. We werken samen met architect en constructeur, en het vergunningstraject kunnen we volledig uit handen nemen. Je hoeft zelf geen loket te bellen.
Benieuwd wat er bij jou kan?
Vertel wat je van plan bent, dan hoor je bij de intake of er een vergunning voor nodig is en wie hem aanvraagt. De intake is gratis en vrijblijvend.